月: 2025年4月

こんにちは！晴栄不動産の小松です。

今回は、不動産業界のタブーとも言える、物件の裏側についてお話しします。

「夢のマイホーム！」と胸を膨らませて購入した物件で、後から「こんなはずじゃなかった…」と後悔する人を一人でも減らすために、この記事を書きました。

裏側1：物件の隠れた欠陥

• 雨漏り: 壁や天井にシミがある場合は、雨漏りの可能性があります。
• シロアリ: 床や柱に空洞がある場合は、シロアリの被害にあっている可能性があります。

白アリに被害を受けていないかは、床下収納や点検口から床下を覗き、木材がシロアリに食われていないか等で確認することが必要ですが詳しくはやはり専門家に聞くことがリスクが無くていいですね…

• 騒音: 周辺の道路や線路からの騒音は、生活に大きな影響を与える可能性があります。

例えば都市通勤圏内の駅チカのマンションなどはとても人気がありますが、幹線道路に近いと「夜でも車の交通音で寝れなかったり、救急車やパトカーの音で起きてしまう」という声を聴くことがあります(´;ω;｀)

• 悪臭: 近隣の工場やゴミ処理場からの悪臭は、健康被害を引き起こす可能性があります。

裏側2：不動産業界の闇

不動産業界には、高額な取引や複雑な権利関係、過去のバブル経済などの影響で、暴力団が介入しやすい背景がありましたが、近年は法規制や業界の健全化により、その関係性は減少傾向にあります。

• 囲い込み: 不動産会社が、売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、物件情報を隠蔽することがあります。
• おとり物件: 実際には存在しない物件や、すでに売れてしまった物件を掲載し、客寄せに利用することがあります。
• 悪徳業者: 契約を急がせたり、高圧的な態度で接してくる業者は、注意が必要です。

対策: 複数の不動産会社に相談し、信頼できる担当者を見つけましょう。

裏側3：物件選びの落とし穴

• 価格: 安すぎる物件は、何か問題がある可能性があります。
• 立地: 駅からの距離や周辺施設の有無だけでなく、将来の発展性も考慮しましょう。
• 築年数: 新しい物件ほど、修繕費用が少なく済む傾向があります。

中古物件をリフォームした物件を選ぶ際は、1981年6月以降に建築確認を受けた物件が、新耐震基準を満たしており、耐震性が高いとされています！

対策: 物件選びは、焦らず慎重に行いましょう。

まとめ

この記事で紹介した情報は、あくまで一部です。物件選びは、慎重に行う必要があります。少しでも不安なことがあれば、専門家に相談することをおすすめします。

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こんにちは！晴栄不動産の倉田です。

マイホームを考え始めたときに、最初につまずきがちなのが「住宅ローンの金利ってどっちがいいの？」という問題。
今回は、お客さまからよく聞かれる“変動金利と固定金利の違い”について、わかりやすく解説していきますね。

住宅ローン選びで迷う「変動金利」と「固定金利」

マイホームの購入を考えるとき、避けて通れないのが住宅ローンの金利選び。
特に、「変動金利と固定金利、どっちが自分に合ってるの？」という疑問は、多くの方が抱えるお悩みのひとつです。

結論から言うと、どちらが「正解」というものはなく、ライフプランや家計の状況に応じて選ぶことが大切です。

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そもそも変動金利と固定金利の違いとは？

変動金利とは

変動金利は、借入期間中に金利が見直されるタイプです。半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額が調整されるのが一般的です。

• ✅ 初期金利が低く設定されている
• ✅ 市場の金利が下がれば返済額も下がる可能性がある
• ⚠️ 金利上昇により返済額が増えるリスクもある

🍀でも実は「一気に返済が跳ね上がる」ことは基本ありません。

変動金利にはこんな仕組みがあります：

• 5年ルール：返済額の変更は5年ごと
• 1.25％ルール：返済額の上限は前回の1.25倍まで

こうしたルールがあるおかげで、急な負担を防げるようになっています。

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🧠1.25%ルールの落とし穴：元金が減りづらくなるリスク

このルール、一見安心ですが、見落とされがちな落とし穴もあります。
金利が上がっても毎月の返済額があまり増えないため、その分「利息」が増えて「元金の減りが鈍くなる」というケースがでてくるのです。

📉元本がなかなか減らない
📈結果として、返済期間後半で負担が増えたり、繰り上げ返済しづらくなることも…
🧮対策としては「返済内容のチェック」や「繰り上げ返済の活用」、タイミングを見て「固定金利への借換え」も視野に入れておきましょう。

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固定金利とは

固定金利は、借入時に決めた金利が返済終了まで変わらないタイプ。毎月の返済額がずっと一定なので、家計管理がしやすくなります。

• ✅ 返済額が変わらないので安心
• ✅ 金利が上がっても影響を受けない
• ⚠️ 初期の金利は変動よりやや高め

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🧠固定金利の”安心感”にもリスクはある

「安心感」が売りの固定金利ですが、以下のようなデメリットもあります。

• ① 初期金利が高いため支払総額が多くなる傾向
  →変動金利と比べて最初の金利が高い分、返済開始からしばらくは「損してる感」があるという人もいます。
  特に、長く住宅ローンを続けずに短期間で返済する予定の人にとっては、固定金利の「安心」はコストに見合わないケースも。
• ② 金利が下がっても恩恵を受けられない
  → 将来的に金利が下がった場合、変動金利なら返済がラクになりますが、固定金利だと契約時の金利がずっと続くため、その差が出てしまいます。
  👉借換えの手続きやコストが必要になるため、柔軟性に欠ける一面も。

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それぞれのメリット・デメリットを比較

項目	変動金利	固定金利
金利の変動	半年ごと（5年・1.25%ルールあり）	ずっと一定
初期金利	低め	高め
将来の返済額の変化	増減あり（最大1.25倍）	変わらず安心
メリット	月々の負担が軽い、金利低下でお得	安心・安定、返済計画が立てやすい
デメリット	元本が減らないリスク、金利上昇に注意	支払い総額が高くなりがち

ケース別｜どっちが向いてる？

変動金利が向いている人

• 10年以内に繰上返済を考えている
• 金利変動にもある程度対応できる
• 返済総額を抑えたい
• 「元金の減り」もこまめに確認・対策できる人

固定金利が向いている人

• 長期でじっくり返済を考えている
• 支出の変化が不安で、安定を優先したい
• 家計管理をしやすくしたい
• 借り換えなど手続きが面倒な人

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まとめ｜「安心」と「お得」のバランスが大事

変動金利も固定金利も、それぞれにメリット・デメリットがあります。大切なのは今の金利だけでなく、あなた自身のライフスタイル、収支バランス、今後の見通しまで含めて考えることです。

• ✅長期的な安心感を重視するなら固定金利
• ✅総支払額の抑制や柔軟な返済を目指すなら変動金利(ただし元金の減りに注意)
• 📌「一番損しない方法」ではなく、「自分に一番合う方法」を選ぶのがコツ

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おまけ：不安なときは、プロに相談してみてください

住宅ローンは人生の中でも大きな選択。
「本当にこの金利で大丈夫かな？」「返済計画に無理はない？」と、不安になるのは当然のことです。

そんな時は、ぜひ当社のファイナンシャルプランナー（FP）にもお気軽にご相談ください。
あなたのライフプランや家計状況に合わせて、無理のない住宅ローンの組み方や返済シミュレーションをご提案します。

✅ ご相談は無料で受け付けておりますので、少しでも不安や疑問があれば、いつでもお気軽にお声がけくださいね。

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